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山东一女子买二手房代偿按揭, 足额还款仍逾期, 卖家: 你把我毁了

发布日期:2022-05-11 20:03    点击次数:177

购买二手房时,代偿原房主的按揭,在业内是十分正常的操作。不过这种操作非常考验购房者的诚信,因为这时候原房主的“征信”无疑处于“裸奔”状态,如果购房者没有按时清偿按揭导致逾期,信用受损的还是原房主。

核心提示:买二手房代偿按揭,每月足额还款仍逾期,造成卖家征信“污点”谁负责?

买二手房代偿按揭

赵先生在济南市槐荫区一个小区有一处房产,2017年初,赵先生由于其他原因打算将房产处理掉,后来通过中介引来了黄女士,可能是刚需又或许觉得赵先生这套房符合自己的各项要求,在简单协商之后,双方签订了《商品房买卖合同》,并对相关事宜进行约定。

赵先生这套房其实是按揭购买的,毕竟在济南这样的城市,全款购房的是极少数人。按照一般性房产交易的行规,黄女士要求赵先生办理房屋抵押贷款的解押手续,并将房产过户至黄女士名下。

我是京子光,以案说法普及法律知识,欢迎阅读。

签完合同之后,黄女士支付了首付款25万元,并提出帮赵先生代偿按揭的要求。这种操作在大多数城市二手房交易中并不少见,正规的二手房交易可以转按揭,也可以协商代偿按揭,总之只要银行能拿回该套房产的贷款就行。

但代偿按揭有个弊端就是,按揭贷款依然是以原房主的名义承担,只是还款人变化,这就对购房者的诚实信用提出了更高要求。可当时赵先生为了图简便,而黄女士也不想太麻烦,加之双方的交易都是建立在诚信基础上了,因此并没有就代偿按揭具体事宜进行补充书面协议,仅仅是口头一说了事。

此后,赵先生将购房合同、贷款合同、购房发票、偿还贷款的银行卡都交给了黄女士,由黄女士每月将款项打入银行卡内,偿还银行的贷款。这些事情办完之后,赵先生将房产交付给了黄女士使用。

转眼间到了2020年7月,按照合同约定,黄女士向赵先生提出协助办理解押、过户手续的要求。因为双方确实是如此协商的,赵先生当然应该按照约定履行。但此时离完全偿还完按揭还有几个月时间,依然需要赵先生自行支付一部分钱款,从理论上来讲,赵先生也可以向银行提出贷款,以贷还贷。

然而在办理这项业务过程中,无论银行工作人员怎样疏导,赵先生的征信始终无法通过,在经过查证之后,赵先生惊讶地发现,问题竟然出现在自己的按揭贷款上,而征信报告中罗列的数据也让赵先生十分愤怒。

足额还款仍逾期

据征信报告反映,虽然赵先生名下的房贷按揭每个月都足额还款了,但均没有在与银行约定的时限内偿还,导致逾期多达十余次,按照征信相关规定,这些逾期信息全都上报给了人民银行征信中心,要想抹去难如登天。

最为要命的是,有了这些征信“污点”,赵先生要想通过正当途径贷款根本不可能了。可像赵先生这样的经济状况,不可能不跟银行打交道,而且现在就需要向银行贷款解押,却偏偏无法如愿。

这样的结果赵先生当然归咎在了黄女士身上,认为黄女士或许是有意而为之,恶意逾期还款,破坏自己的征信,既然黄女士以这种方式来毁自己,那自己也必须要再赔黄女士解押过户了,于是告知黄女士需要延迟解押过户,之后便不再管这件事。

对于赵先生按揭逾期一事,黄女士也十分懵逼,因为每个月她都是按时将应该偿还的贷款数额打入了赵先生的银行账户,由银行自动划扣的,这个逾期记录又是从哪里来的呢?反之,黄女士认为赵先生是没事找事,不愿配合自己办理解压和过户手续。

矛盾往往是从猜忌开始的。由于这个结局导致双方无法互信,最终黄女士一纸诉状将赵先生告上法庭,要求认定赵先生承担违约责任,赔偿因延迟办理解押和过户手续给自己造成的经济损失。

已经怒不可遏的赵先生认为黄女士恶人先告状,在接到传票之后立即提出反诉,要求黄女士停止恶意逾期还款行为,并采取措施修复自己的征信记录,承担不全面履行合同义务的违约责任,支付违约金。

到底是谁的过失?

两人相互起诉对方,让这起原本看起来就十分复杂的案件更加扑朔迷离,但细细捋一捋,这件事好像双方都有点责任,又好像都没有责任。因为赵先生本身并没有拒绝解押和过户的意思,也是在按照合同约定履行。而黄女士每月都足额代偿了按揭,并不存在违约的地方啊,这话问题究竟出在了哪里呢?

难道是银行的系统出现问题,从很多房贷按揭程序上来说,银行一般都会与借款人约定还款日期,大多数是按月定时偿还本息,如果按照约定的时间没有偿还本期本息的话,则会被认定为逾期,相关征信记录会上报至人民银行征信中心,对借款人的征信情况进行记录。

根据本案中相关证据表明,原来黄女士之所以会多次逾期还款,主要是其还款行为都发生在赵先生与银行约定的还款日期之后,这边成为银行判定赵先生按揭贷款逾期的证据,单从这点来看,银行按照相关规定将赵先生逾期信息上报的行为并无不妥。

由此可以得知,黄女士多次超期还款行为,如果是在明知还款金额和还款时限的情况下,则应当认定黄女士违约,反之,则黄女士并不需要承担任何责任。如果要查明这一点,需要审查双方签订的购房合同,是否约定了相关的事项,或者即便口头约定,有相应的证据证明也是可以认定的。

但令人遗憾的是,双方的购房合同并没有相关约定,甚至连黄女士代偿按揭这样的大事也并未在合同上载明,可见双方对此约定是十分随意的。既然如此,也无法判定赵先生是否在当时就银行按揭每月还款金额和还款时限进行了明确告知,由此产生的后果,应当由赵先生自行承担。

反观双方合同履行的程度,其实按照合同约定,无论是赵先生还是黄女士均没有违约行为,因此双方提起的诉讼并无事实依据。最终,当地法院一审判决驳回了黄女士的诉讼和赵先生的反诉。但赵先生不服,遂向济南市中院提起上诉,2022年4月,二审作出裁定,驳回赵先生上诉,维持了原判决。

本案整体来看,还是赵先生自身棋差一招,在和黄女士约定代偿按揭时没有补充书面协议,虽然是出于信任,但相反却将原本黄女士的责任转嫁在了自己的头上,而将自己的征信放在“裸奔”状态,实质上赵先生的过失更大一些。

房产是大件商品,买卖行为对谁来说都是大事,绝不敢掉以轻心,虽然按揭相对来说比较麻烦一些,但在代偿按揭这件事上卖家一定要事先告知,并将月还款金额及还款时限予以说明写在合同内,避免日后发生类似纠纷。(本文主要目的是以案说法,普及法律知识,人物均为化名,请勿对号入座。)



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